부동산경영, Vol.28 (2023)
pp.283~311
- 비조건부 분위회귀분석을 이용한 중소형빌딩 가격 결정요인 - 서울 CBD와 KBD를 중심으로 - -
본 연구는 2009년부터 2020년까지 11년간 거래자료를 이용하여 서울시 CBD와 KBD 권 역에 소재하는 중소형빌딩의 특성가격모형을 비조건부 분위회귀방법으로 분석하였다. 분 석결과, OLS 결과에서 특성 변수들이 매매가격에 미치는 부(-)와 정(+)의 효과가 각각의 특성 변수들 내 전 분위에서 동일 방향으로 나타나지만, 매매가격 분포에서는 각 특성들의 영향력이 동일하게 평가되지 않으며 역동적 모습을 보이는 것으로 산출되었다. 본 연구의 주요 결과를 정리하면 첫째, 수익특성인 임대료는 전 분위에서 유효한 정(+) 의 효과를 보이며, 저 분위에서 고 분위로 갈수록 임대료 증가에 따른 단위면적(㎡)당 매매 가격에 대한 영향력이 증가한다. 둘째, 접근특성에서 도로 꺾임 횟수와 이동거리는 전 분 위에서 부(-)의 효과를 보이며, 특히 10% 분위에서 가장 크게 하락하고 고 분위로 갈수록 영향력이 감소한다. 셋째, 건물특성 중 대지면적은 저 분위에서 고 분위로 갈수록 하락률이 증가하고, 특히 빌딩연령은 고 분위의 빌딩일수록 재건축·리모델링의 효과로 빌딩연령 이 단축된다. 이와 같이 특성 변수들의 매매가격 분포에 따라 일정한 방향으로 나타나는 결과도 있지만, 빌딩연령과 같이 변곡점이 분위에 따라 확연하게 달리 나타나는 것을 분위 회귀분석으로 확인된다. 본 연구는 학술적으로 중소형빌딩의 가격대별로 그 특성의 영향력이 다르다는 것을 방 대한 자료를 이용하여 경험적으로 보여준 의의가 것에 그 의의가 있다고 판단한다.
Price Determinants of Small and Medium Buildings Using Unconditional Quantile Regression - With CBD and KBD in Seoul at the center -
Using transaction data for 11 years from 2009 to 2020, this study analyzed the Hedonic Price Model of small and medium-sized buildings located in the CBD and KBD areas of Seoul as a Un-conditional Quantile Regression method. As a result of the analysis, it was calculated that the negative (-) and positive (+) effects of the characteristic variables on the transaction price appear in the same direction in all quantiles within each characteristic variable, but the influence of each characteristic was not evaluated equally in the distribution of the transaction price and showed a dynamic appearance. To summarize the main results of this study, first, rent, a profit characteristic, shows a positive (+) effect in all quantiles, and the influence on the transaction price per unit area (㎡) increases as the rent increases from low to high. Second, in terms of access characteristics, the number of road turns and actual travel distance have a negative (-) effect in the entire quintile, especially in the 10% quintile, and the influence decreases as it goes above the top. Third, among the characteristics of the building, the land area increases from low to high, and in particular, the building age decreases due to the effect of reconstruction and remodeling as the building age increases. As such, there are results that appear in a certain direction depending on the distribution of the transaction price of the characteristic variables, but quantile regression analysis confirms that the inflection point is clearly different depending on the quantiles, such as building age. This study is considered to be meaningful in demonstrating empirically using vast amounts of data that the influence of the characteristics varies academically by price range of small and medium-sized buildings.