부동산경영, Vol.27 (2023)
pp.7~30
- 임대주택 분양전환 과정에서 가격산정방식의 개선에 관한 연구 -
본 연구는 임대주택으로 건설하여 일정 시점이 경과한 이후 임차인에게 매각되는 이른 바 분양전환 임대주택과 관련한 이슈를 고찰한 것이다. 임대주택의 분양전환은 주택가격 이 상승한 2018년 이후 빠르게 증가하였다. 본고는 공공임대주택의 분양전환과 관련하 여 제도의 도입 취지와 과정, 관련 규정, 임대주택 건설 현황과 분양전환 현황, 분양가격 산정 현황 및 분쟁 사례 등을 검토하여 가격 결정의 쟁점 발생 원인을 파악하고, 정책점 시사점을 모색하기 위한 연구이다. 분쟁 사례를 통해 임대인인 개발회사와 임차인인 수 분양자 사이 갈등의 핵심은 분양가격의 문제로 파악된다. 구체적으로 주택가격 상승으로 발생한 개발이익을 누구에게 배분할 것인지가 문제의 본질이다. 현행 제도의 문제점 개 선을 위해서는 5년과 10년 임대주택의 분양전환가격 결정 기준이 같아야 하지만, 임대주 택 사업자의 건설위험 분산과 사업자 유인을 위해서는 최초 임대개시일 기준 감정평가액 과 만료일 기준 감정평가액의 산술평균을 조정 적용하도록 하는 대안도 검토할 수 있을 것이다. 감정평가의 독립성 유지와 공정한 감정평가를 위해서 협회추천제를 활용할 필요 가 있으며, 건설하자 문제를 가격 결정에 반영하기 위해서는 분양전환 전체 호수를 대상 으로 감정평가하도록 개선할 필요성이 있다.
A Study on the Determination of Sale Price in the Sale Conversion of Rental Housing
This study examines the issues related to the ‘sale conversion’ of rental housing that is sold to tenants after a certain point has elapsed after being built as a rental house. The sales conversion of rental housing has increased rapidly since 2018 when housing prices rose. This study focuses on reviewing the purpose and process of introducing the system and regulations, the status of rental housing construction and sales conversion, and dispute cases, and finding out how to determinate the price. The conflict between the tenant and the lessor is how much the price will be. The key is to whom the development surplus generated by the rise in housing prices will be allocated. We argue that the criteria for calculating the conversion price of five-year or ten-year rental housing should be the same. An alternative could also be considered to apply the average of the appraised value at the initial date and the appraised value at the expiration date to hedge construction risks and to attract the potential developer. For fair appraisal, it is necessary to use the KAPA recommendation system. For reflect construction defects in pricing, it is necessary that all units should be appraised.