부동산경영, Vol.26 (2022)
pp.267~283
- 중개대상물 확인·설명 제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서를 중심으로 -
사회가 복잡하고 다양해짐에 따라 개업공인중개사의 부동산 거래계약 과정에서도 다양 한 분쟁이 발생한다. 이에 따른 손해 및 분쟁을 방지하고자 「공인중개사법」에서는 개업공 인중개사의 중대대상물에 관한 확인·설명 의무를 규정하고 있다. 이에 따라 「공인중개사 법 시행규칙」 별지서식 제20호 내지 제20호의4에서는 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단·공장재단으로 구분하여 부동산 거래계약서 작성 시 함께 작성하여 중개의뢰인에게 교부하도록 하고 있다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제 20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식을 중심으로 문제점과 개선 방안에 관해 연구결과를 도출하였다. 첫째, 선순위 임대차 권리관계 확인에 관하여 개업공인중개사는 확정일자 부여기관에 해당 주택에 관한 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 법률 개정이 필요하고, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 확정일자 부여기관에 직접 요청한 서류를 첨부하거나, 개업공인 중개사에게 위임장을 제출하여 직접 확인할 수 있게 하는 방법의 개선사항을 제안하였다. 둘째, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관해 현재 매수인의 주택 수를 매수인이 직 접 밝혀 이에 대하여 개업공인중개사가 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 확인·설명 하도록 하였다. 셋째, 시설물 등의 상태와 환경조건에 관하여 점유자가 있는 경우 현실적 으로 정확한 파악이 어렵다. 이는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 함께 확인한 사항을 기 재하거나, 매수인(임차인)의 부담으로 해당 분야 전문가의 확인서를 요청할 수 있도록 제 안하였다. 마지막으로, 확인·설명이 필요한 추가 사항은 관리비의 구체적인 사항과 관리비 에 포함되는 개별 항목을 확인·설명하도록 하였고, 해당 주택에 인터넷, 유선 TV 등을 연 결함에 있어 건물 자체적으로 제한 사항이 있는지를 확인·설명하도록 하였다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식만을 살펴보았는데 향후 연구에서는 모든 중개대상물 확인·설명서 에 관한 사항을 보다 명확한 근거를 가지고 확인·설명할 수 있는 방향으로 개선하는 부분 에 관한 연구가 필요하다.
A Study on the Problems and Improvement Plans of the Intermediary Target Identification and Explanation System - Focusing on the Explanation Manual for Verifying the Premises for Residential Building -
As society becomes more complex and diverse, various disputes arise in the real estate transaction contract process of licensed real estate brokers. In order to prevent damages and disputes, the Licensed Real Estate Agents Act stipulates the obligation to confirm and explain important objects of licensed real estate agents. In this study, research results were derived on problems and improvement measures, focusing on the format of Form 20 of the Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act, attached Form 20 (I) (residential buildings). First, it is necessary to improve the system so that licensed real estate agents can confirm the relationship of senior lease rights. Second, the buyer directly revealed the number of houses regarding the tax to be borne at the time of acquisition, and then the type and tax rate to be borne by the licensed real estate agent at the time of acquisition were checked and explained. Third, it was suggested that the authorized real estate agent and the parties to the transaction could write down the confirmation of the facilities and environmental conditions, or request a confirmation letter from an expert in the field at the expense of the buyer or tenant. Finally, additional matters that need to be checked and explained were to check and explain whether there were any restrictions on the building itself in connecting matters related to management costs and the Internet and wired TV. In future studies, it is necessary to study the part of improving matters related to the identification and description of all intermediary objects in a direction that can be confirmed and explained with a clearer basis.