부동산경영, Vol.25 (2022)
pp.197~233
- 부동산 공시가격의 수평ㆍ수직적 형평성 변화 연구 -
본 연구에서는 정부의 부동산공시가격 현실화 정책이 발표한 것과 같이 추진되었는지 여부와 현실화로 인하여 부동산공시가격의 조세 형평성(수평적, 수직적)이 얼마나 개선되 었는지에 대하여 분석하고, 바람직한 정책 추진을 위한 방향을 제시하기 위하여 수행되었 다. 이를 위해 과거 5년간의 전국의 공동주택과 단독주택, 토지의 공시가격과 실거래가격 자료를 수집하였으며, 선행연구를 조사하여 조세 형평성 분석을 위한 최적의 방법론을 선 정하고 3가지 가설을 설정하였다. 가설 입증을 위하여 수집된 부동산공시가격의 실거래가 반영률을 계산하고, 수정된 사분위수범위 방법에 따라 이상치를 제거하였으며, 분위계수 (COD)를 통해 수평적 형평성을 분석하고, Clapp모형을 적용하여 수직적 형평성을 분석하 였으며, 수직적 형평성 분석 과정에서는 분위회귀분석을 하였다. 분석 결과에 따라 가설을 검증하고, 검증 과정에서 분석된 결과를 감안하여 부동산공시가격 현실화 정책의 개선 방 안을 제시하였다. 검증 결과 최근 3년간 부동산공시가격 실거래가반영률은 매년 상승하였을 것이라는 제1 가설은 연립빌라와 토지의 공시가격에서는 채택되었으나, 아파트와 단독주택 공시가격에 서는 채택되지 않았다(부분 채택). 실거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수평적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제2가설의 경우 연립주택과 토지 공시가격은 채택되 고 아파트와 단독주택은 기각되었으며, 실거래가격이 30억원 이상인 가격대에서는 기각되었다(부분 채택). 또한, 거래가반영률 상승에 따라 부동산공시가격의 수직적 형평성은 매년 개선되었을 것이라는 제3가설은 실거래가격을 기준으로 구분한 대부분의 분위에서 수직적 형평성 문제가 소폭 완화되기는 했으나, 0.05분위와 0.95분위에서는 매년 역진적 형평성 문 제가 심화되고 있는 것으로 나타나 부분 채택되었다. 기타 연구 결과를 활용하여 다양한 부동산공시가격 현실화 정책 개선방안을 제시하였 다. 그 첫 번째는 단독주택에 대한 현실화율은 개별주택가격을, 토지에 대한 현실화율은 개별공시지가를 기준으로 산정하는 것이 바람직하다는 것이며, 두 번째는 발표한 균형성 지수(COD)와 계산된 COD의 차이가 크므로 산정 기준을 재점검해봐야 한다는 것이다. 셋 째는 정부의 발표와는 반대로 연립빌라와 토지 공시지가의 현실화율이 감소하고 있으므로 재점검이 필요하고, 넷째는 시․군․구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 현실화율이나 수 평적 형평성에 문제가 있으므로 정부에서는 시․군․구의 공시가격 산정에 대해 보다 적극적 으로 개입해야 하며, 다섯째는 공시지가 산정 과정에서 수직적 형평성도 감안해야 한다는 것이다. 마지막으로는 실거래가격 공개에는 공시가격을 병기하는 등이 방법을 통해 공시 가격의 활용도를 높이는 방안도 함께 제안하였다.
A Study on Changes in Horizontal and Vertical Equity of Announced Price by Real Estate
In this study, it was checked whether the government's public real estate price realization policy was implemented as announced. In addition, we analyzed how much the tax equity (horizontal and vertical) of the announced real estate price has improved due to the realization. And it was carried out to suggest a direction for desirable policy implementation. For this purpose, data on publicly announced prices and actual transaction prices of apartment houses, detached houses, and land across the country for the past five years were collected. Then, by examining previous studies, the optimal methodology for tax equity analysis was selected and three hypotheses were established. In order to prove the hypothesis, the actual transaction price reflection ratio of the official real estate prices collected was calculated. And outliers were removed according to the modified interquartile range method. And horizontal equity was analyzed through the coefficient of quantile (COD). And vertical equity was analyzed by applying the Clapp model. In the process of vertical equity analysis, quantile regression analysis was performed. Test the hypothesis according to the analysis result. In addition, in consideration of the results analyzed during the verification process, a plan for improving the realization of the announced real estate price policy was suggested. The verification result is as follows. Hypothesis 1 (the rate of reflection of real transaction prices in real estate prices for the past 3 years has risen every year) was partially adopted. Hypothesis 2 (horizontal equity of public real estate prices improved every year due to an increase in the reflection rate of actual transaction prices) was also partially adopted. In addition, the third hypothesis (the vertical equity of the announced real estate price would have improved every year due to the increase in the reflection rate of the actual transaction price) was also partially adopted. Using the results of other studies, various measures to improve the realization of published real estate prices are suggested as follows. The first is that it is desirable to calculate the realization rate for detached houses based on the individual house price and the realization rate for land based on the official individual land price. Second, since the difference between the announced balance index (COD) and the calculated COD is large, the calculation criteria should be reexamined. Third, a re-examination is necessary because the realization rate of the townhouse villa and the official land price is decreasing. Fourth, since there is a problem in the realization rate or horizontal equity of detached houses and land, the government should intervene more actively in the calculation of the published price of Si/Gun/Gu. In addition, it is necessary to disclose the actual transaction price data including the published price.