부동산경영, Vol.25 (2022)
pp.31~55
- 신탁사 책임준공확약형 부동산 PF 참여자의 위험과 수익 결정에 관한 연구 -
부동산 개발사업은 시행사, 건설사, 신탁사, 금융기관 등 수많은 이해관계자가 참여하고 대규모 자본이 투입된다. 이 때 부동산 PF가 가장 많이 활용되는 자금조달형태이다. 일반 적으로 부동산 PF는 시공사에 의존도가 높다 보니 사업 타당성 평가에 의존하기보다는 시 공사 지급보증에 의한 기업금융의 성격 갖고 대출이 실행된다. 이로 인해 중·소형 부동산 개발 사업의 경우 높은 신용등급과 도급순위를 갖는 건설사 선정이 현실적으로 어려워 PF 대출이 위축될 수 밖에 없었다. 그러나 최근 신탁업의 영역 확대로 신탁사가 건설사의 책 임준공과 미이행 시 채무인수 혹은 손해배상을 확약하는 역할을 대신하면서 시공사 선정 제약으로 기존 부동산 PF 구조로는 대출이 불가하던 사업장도 부동산 PF 대출이 가능한 영역으로 확대되었다. 신탁사 책임준공확약형 사업의 경우 시공사에 집중되던 위험부담이 타 참여자로 분산되므로 기존 부동산 PF와 참여자별로 위험을 인식하는 요소가 달라질 것 이다. 본 연구는 부동산 PF 대출에 신탁사 신용보강 지원의 새로운 금융구조가 활성화되 고 있는 시점에서 시의적절한 연구이며, 시공사 의존도가 높은 일반적인 부동산 PF 대출 과 다른 영역의 세분화된 시장을 분석했다는 데 차별성이 있다. 실증분석을 통해 신탁사의 책임준공확약형 사업을 대상으로 분석함에 따라, 일반 부동산 PF 사업장에 비해 상대적으 로 중·소형 규모인 사업장에 PF 대출이 실행될 때, 참여자들이 인식하는 위험요소를 분석 하고 참여자들의 특성을 확인할 수 있었다. 연구 결과, 동일 사업장을 바라보는 시각이 참 여자 별로 상이하고, 기존 시공사에 의존하던 금융기관의 위험인식 요인이 신탁사로 전가 된 것을 확인하였다. 그리고 위험을 인식하는 성향도 참여자 별로 다르게 나타나는 점을 확인할 수 있었다.
A Study on the Risk and Profit Determination of Real Estate PF Participants in the Trust Company's Responsibility Completion Type
In the real estate development project, numerous stakeholders such as implementers, construction companies, trust companies, and financial institutions participate. Real estate PF is highly dependent on construction companies. As a result, in the case of small and medium-sized real estate development projects, PF loans were inevitably shrunk as it was practically difficult to select construction companies with high credit ratings and contraction rankings. However, with the recent expansion of the trust business, the trust company replaced the construction company's role, and the existing real estate PF structure has also expanded to areas where real estate PF loans are possible. Through empirical analysis, this study was able to analyze the risk factors recognized by participants when PF loans were implemented and confirm the characteristics of participants. As a result of the study, it was confirmed that the risk recognition factors of financial institutions that relied on existing contractors were transferred to trust companies. In addition, it was confirmed that the tendency to recognize risk also appeared differently for each participant.