부동산경영, Vol.24 (2021)
pp.33~49
- 상가권리금 결정요인에 관한 연구 - 서울시 상가 통상임대료를 중심으로 - -
본 연구는 서울시 주요 상권의 상가권리금 결정요인에 영향을 주는 변수를 실증적으 로 제시하고자 하는 목적의 연구이다. 이 연구에 사용된 자료는 2020년 서울시에서 주요 상권의 핵심거리 등을 고려해 선정한 7,500개의 상가점포에 대한 ‘2020 서울형 통상임대 료 실태조사’ 자료 중 상가권리금과 월 매출액, 보증금과 월 차임, 공용관리비, 시설투자 비, 운영방식의 항목에 모두 답변한 2,433곳의 자료를 기반으로 구축하였다. 이전의 연 구와는 달리 본 연구에서는 보증금과 월 차임 항목을 대체하여 통상임대료를 기준으로 하였고, 모든 비용 금액을 단위 면적당 금액으로 환산하여 자료를 구축하였다. 이 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 2020년 서울시 주요 상가권리금 평균은 121.38만 원/㎡이 고, 통상임대료 평균은 6.08만 원/㎡이다. 분석한 결과에 의하면 상가권리금은 통상임대 료와 +0.418로 가장 높은 정(+)의 상관관계가 있고, 전용면적과는 –0.175로 가장 높은 부 (-)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 즉 ㎡당 통상임대료가 높을수록 상가권리금은 높아지고, 전용면적이 높을수록 상가권리금은 낮아진다. 월평균 매출액과 시설투자비, 주차장 유무는 상가권리금과 주요한 정(+)의 상관관계가 있고, 지하철역과의 거리 독립 점포 여부가 주요한 부(-)의 상관관계를 보였다. 본 연구는 서울시의 통상임대료 조사가 상가권리금의 결정요인에 가장 큰 요인임을 밝혀 임차인의 임대료 수준 조사에 적합한 계산 방법임을 입증하고, 이는 계속해서 증가하고 있는 임대인과 임차인의 상가권리금 에 관한 분쟁 시 그 금액을 산정하는 데 도움을 줄 것이다.
A Study on the Determinants of Retail Storeʼs Goodwill - Focused on Retailʼs Ordinary Rental Fee in Seoul -
This study aims to empirically present variables that influence the determinants of Retail’s Goodwill in major commercial districts in Seoul. The data used in this study were constructed based on 2,433 data from the "2020 Seoul-type Ordinary Rental Fee Survey" for 7,500 stores selected in consideration of the core streets of major commercial districts in 2020. Unlike the previous year, in this study, the deposit and monthly rent items were replaced based on Ordinary Rental Fee, and data were constructed by converting all expenses into the amount per unit area. The summary of the results of this study is as follows. In 2020, the average premium for major shopping malls in Seoul is 1.2138 million won/㎡, and the average rent is 60.8 thousand won/㎡. According to the analysis results, commercial rights had the highest positive (+) correlation with ordinary rent at +0.418, and the highest negative (-) correlation with the exclusive area at -0.175. In other words, the higher the normal rent per square meter, the higher the commercial right, and the higher the exclusive area, the lower the commercial right. The average monthly sales, facility investment costs, and presence or absence of parking lots had a major positive (+) correlation with commercial rights, and whether or not there was an independent street store from a subway station had a major negative (-) correlation. This study proves that the Ordinary Rental Fee survey of Seoul is the biggest factor in determining the determinants of commercial property rights and proves that it is a suitable calculation method for the Ordinary Rental Fee. It will help you figure out the amount.