부동산경영, Vol.21 (2020)
pp.279~304
- 용도변경이 단독주택 실거래가격에 미치는 영향 - 서울시 마포구 연남동을 중심으로 - -
본 연구는 서울 도심 단독주택의 용도변경 현상에 대한 이론적 토대를 지대이론을 통해 살펴보았고, 서울시 마포구 연남동의 단독주택거래사례를 바탕으로 헤도닉 가격모형을 사 용하여 용도변경 특성이 단독주택 실거래가격에 미치는 영향을 실증분석 하였다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 용도지역 변수가 통제된 상황에서 용도 특성이 주택의 실 거래가격을 설명하는 가장 중요한 독립변수에 해당하는 것으로 확인된다. 구체적으로 단순 보유 단독주택에 비해 다가구주택은 24%, 리모델링을 통해 주상용 주택이나 상업용 부동 산으로 용도변경하기 위해 매입된 주택은 38%, 철거 후 신축을 위해 매입된 주택은 36%, 이미 용도가 주상용인 주택은 60%의 프리미엄이 시장에서 지불되고 있으며, 모두 통계적 으로 유의하다. 둘째, 리모델링이나 신축을 통하여 단독주택의 용도변경을 하는 경우 그 유 형을 주거용보다는 주상용 주택이나 상업용 부동산으로 용도변경을 위해 매입할 때 보다 높은 프리미엄을 지불하고 있는 것으로 확인되며, 모두 통계적으로 유의하다. 셋째, 용적률 이 1% 상승할 때마다 가격 프리미엄이 약 0.1% 상승하며, 건폐율이 1%상승할 때마다 약 0.7%의 프리미엄이 지불되고 있는 것으로 분석된다. 넷째, 용도와 건폐율과 같은 개발밀도 와 관련한 변수 이외에도 도로의 폭이 주택의 실거래가격을 설명하는 중요한 변수에 해당 하는 것으로 확인된다.
The Effect of Conversion on the Single Family Housing Transaction Prices - Focused on Yunnam-dong, Mapo-gu, Seoul
Based on the bid-rent theory, this paper investigates theoretical study on the usage conversion of the single family housings. Using a hedonic regression model, this paper examines an empirical test on the effect of conversion of the single family housing prices with the single family housing transaction data in Yunnam-dong, Mapo-gu, Seoul. The major findings are summarized as below: first, everything being controlled, the usage attribute is a statistically significant factor to explain the effect of conversion on the housing prices. More specifically, the buyers pay 24%/㎡ premium for multi-family housings, 38%/㎡ premium for remodeling housings, 36%/㎡ premium for rebuilding after demolishment housings, and 60%/㎡ premium for mixed-use housings compared to hold-as-is-housings. Second, when restricting the data set to the cases of remodeling or rebuilding after demolishment, the buyers pay statistically significant higher premium for conversions into mixed-use and commercial use than for residential use. Third, as the floor-area-ratio increases 1%, the housing price premium increases 0.1%/㎡, and as the building-land-ratio increases 1%, the housing price premium increases 0.7%/㎡. Lastly, along with the density factors such as FAR(Floor Area Ratio) and BLR(Building Land Ratio), the width of the road is also a statistically significant factor to explain the single family housing prices.