부동산경영, Vol.18 (2018)
pp.145~160
- 집합건물 구분소유권과 등기에 관한 연구 -
집합건물의 구분소유권이 성립하기 위해서는 객관적 요건인 건물의 1동성과 구조상·이 용상 독립성, 주관적 요건으로 처분권자의 구분행위가 필요하다. 집합건물법 제1조에 의 하면 ‘1동의 건물 중 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’고 하여 객 관적 요건이 아닌 주관적 요건인 구분행위가 구분건물의 성립요건임을 분명히 하고 있다. 구분건물이 성립하면 대지권과 공유부분은 전유부분의 처분에 부종하게 되고 이에 이 해관계인들의 권리관계가 복잡하게 바뀌는 문제가 발생하여 법원에 많은 소송이 집중되 고 있으며 이에 따른 대법원 판례도 집적되고 있는 실정이다. 최근의 판례인 대판 2013. 1. 17. 선고 20다71578 판결 등을 살펴보면 대법원의 판결은 의사주의에 경도된 듯한 모습 을 취하고 있다. 구분건물의 성립에 대하여 구분행위가 기준이 된다는 점에는 동의하면 서도 그 구분행위의 성립에 대하여 처분권자의 의사만 확인하면 그것으로 구분행위로 인 정하자고 하면서, 심지어 분양광고만 가지고도 그것이 구분행위로서 확인 가능하다는 주 장까지 있는 실정이다. 우리 민법은 물권행위 특히 부동산 물권행위에 대하여 성립요건주의를 취하고 있으며 이는 다수의 시장 참여자에게 거래의 안전을 보장해 주고 정보의 약자인 일반인을 보호하 는 역할이 크다. 이 성립요건에 가장 중요한 것이 부동산 등기인바, 이것이 집합건물법에 명시적으로 규정되어 있지 않다고 하여 집합건물에는 성립요건주의의 예외로 되어야 한 다는 것은 아닐 것이다. 또 일부 의견은 등기대신 건축물 대장 등 대장이 시·군·구의 행정기관이 작성·관리하므 로 대장 등재시에 집합건물의 구분행위가 있는 것으로 하자고 주장한다. 일견 대법원의 의사주의 입장과 절충한 중용으로 볼 수도 있지만, 이는 성립요건주의의 본지에 부합하지 않는다고 생각된다. 다양한 매수자나 매도자가 참여하는 시장에서 질서를 확립하기 위해 서는 분명하고 단일한 기준이 필요하고 우리 민법은 그것이 부동산 공시로서 등기라고 분 명하게 선언하고 있는 것인 만큼 부동산 등기를 대신할 다른 어떠한 것도 결국 시장에서 의 정보 약자인 일반인들을 해하는 결과가 될 것이다. 결국 구분소유가 성립하려면 언제나 등기를 요하여야 하는 것이고, 구분소유권의 성립 시점은 등기시점으로 보아야 하는 것이다.
A Study on the Partitioned Ownership of Building and the Real Property Registration Act
The unit ownership of a building represent the right to occupy a portion of the building as a separate dwelling, store, office, etc. The buildings with multi-unit ownerships are subdivided according to the intended purposes of them into apartment building, tenement house, store, or office building. Such building are as a whole call a Aggregate buildings. For being a Aggregate buildings, it needs to independent object factors of structure and using, and to subjective factors of divided owner`s intention. Now days, these subjective factors become more important. There are some arguments that these Aggregate buildings` property for divided own is kind of joint ownership such as sharing, joint ownership, and gesamteigentum because of a corporation act characteristic or has new properties which are unlike ordinary sharing, joint ownership, and gesamteigentum. However, it is not a new type of ownership but a sole ownership like existing ownership. Our Aggregate buildings` law referred to European countries` and Japanese one. However, since the roman, because of principle that building is belong to land, European tried to understand that the Aggregate buildings, the building and land formed as one thing, is a new different type of Reality. During accept the Aggregate buildings, hard law theory and many chimerical rules are made. According to our law, we have understudied that land and buildings are different things and have registered that way. So, I can sure that Aggregate buildings` exclusively part, common area, and land can be batch together for registering one stuff in Korea. If we reflect our law`s property and use advanced IT, we can post register of Aggregate buildings more accurately. If registration act and Aggregate buildings act are revised, Aggregate buildings trade security will improve. So, market can gain high trust.