부동산경영, Vol.20 (2019)
pp.7~33
- 오피스텔 자본환원율 및 연월세소득 결정요인 분석 - 서울 소재 오피스텔을 중심으로 - -
본 연구는 다른 주택 유형보다도 오피스텔의 임대인들은 투자자산 대상으로 오피스텔을 설정하여 이를 통해 수익을 추구할 경향이 높을 것이라는 가정을 두고, 임대인이 오피스텔 을 통해 수익성을 실현한 결과인, 자본환원율과 ㎡당 연월세소득에 영향을 끼치는 요인에 대해 자세히 분석하고자 하였다. 그리고 오피스텔 실거래가를 바탕으로 임대인이 벌어들이 는 연 임대수익을 산출, 자본환원율로 환산하여 분석하였기에 더 현실적이고 세부적인 분 석이 가능하다는 차별성을 두고 분석을 수행하였다. 분석 결과, 신축이 아닐수록, 브랜드를 지닌 오피스텔이 아닐수록, 오피스텔이 소재한 해 당 구의 종사자 밀도가 높을수록 자본환원율이 상승하는 것으로 나타났다. 이는 임대인이 오피스텔을 통해 수익을 추구하고자 할 때, 임차인(수요자)인 직장인들의 직주 근접성을 높 일 수 있는 곳에 있는 오피스텔에 투자하기를 원할 가능성이 크다고 볼 수 있다. 다만, 2018년 한 해의 서울 소재 오피스텔 보증부 월세 계약자료를 사용했기에 분석 범 위의 한계가 존재하며 오피스텔 자본환원율 및 ㎡당 연월세소득을 산출함에 있어 관리비, 세금 등 다양한 요인을 반영하지 못한 한계점이 존재한다.
Analysis of Determinants of Officetel’s annual rent income and Capitalization Rate - Focused on Officetels in Seoul -
This paper examines the determinants of annual rent income and capitalization rate of officetels in Seoul, Korea. For more detailed analysis, this study employs actual transaction price to analyze capitalization rate, which is differentiated from other preceding research. The result of the study shows that officetels that are older, are not brand name, have lower number of elementary schools in its’ vicinity and are in district with high number of workers have higher capitalization rate, especially when their actual transaction price is lower. Thus, it can be concluded that investors, in order to get higher yield, would most prefer to invest in officetels in proximity to workplaces for convenience of their tenants in going to work.